04-08-2013
Esta es una cuestión que se me ha planteado al ver como en algunos de los trabajos que he realizado, los clientes me comentan que el notario (al realizar una compra-venta) les exige dicho certificado. Pero y los contratos de arrendamiento? Si es obra existentes o nueva a diferencias para el notario? Es responsabilidad del notario exigirlos y controlarlos?
Pues bien consultando en diferentes paginas de notarios de España como
http://bsasesoresenergeticos.blogspot.com.es/2013/08/BS-asesores-energeticos-se-adhieren-al-proyecto-ENECO2.html?goback=.gde_2983749_member_269756014#%21
ME ENCUENTRO CON LO SIGUIENTE:
-Cada notaría aplica una directrices en su obligatoriedad o no de presentar el certificado, en aquellos casos que el registro NO obliga a aportar tal documento.
-En la mayoría de notarías comentan que es un documento que… “no sirve para nada”
-Cada Comunidad aplica un grado de obligatoriedad en la aportación del certificado energético en una compraventa o alquiler atendiendo a las exigencias del Registro.
-En aquellas comunidades que el registro no lo pide de forma obligatoria, es posible no aportar el certificado energético mientras el comprador “exima” o libre al vendedor de aportar tal documento y ambas partes estén conformes, se añadirá una clausula al contrato.
-En el caso que NO se aporte el certificado en la compraventa y se formalice la escritura, en la mayoría de casos nos comunican que se desconocen las consecuencias, siendo que inicialmente no ocurre nada y en otros hacen reminiscencias a unas posibles sanciones sin concretar.
CONSULTANDO EL BOE ME ENCUENTRO CON:
1º) Declaraciones de obra nueva.- Como ya es sabido, en aplicación del art. 20.1.b del TRLS/2008 en su redacción dada por el Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de julio, para autorizar escrituras de obra nueva terminadas y actas de fin de obra, los notarios exigirán, para su incorporación al instrumento, el documento que acredite los requisitos de eficiencia energética ,es decir , el certificado de eficiencia. Y esta exigencia es igualmente aplicable a las edificaciones de autopromoción para uso propio según reciente resolución DGRN de 2 de abril de 2013 (BOE 23 abril).
Pero no es aplicable a las declaraciones de obra nueva de edificaciones sobre las que ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística (antiguas). Aquí no es necesaria la presentación y protocolización del certificado porque el apartado 4 del mismo artículo 20 del TRLS/2008 nada dice al respecto. En aquellas legislaciones autonómicas que contemplen dicho certificado como requisito para la expedición por el ayuntamiento de la licencia de primera ocupación, obtenida ésta, se presumirá cumplida la exigencia del artículo 20.1.b del TRLS.
2º) Transmisiones.- A partir del 1 de junio de 2013 (disp. trans, 1ª del RD) en las escrituras de compraventa y arrendamiento de edificaciones de nueva construcción o parte de ellas que sean realizadas por el promotor o empresario , se debe consignar el cumplimiento por el vendedor o arrendador de su obligación de entregar al comprador o arrendatario del certificado de eficiencia energética del edificio siendo aconsejable protocolizar fotocopia testimoniada del mismo. No será nada complicado porque el promotor dispone de ella forzosamente.
En las escrituras de compraventa y arrendamiento de edificaciones existentes o parte de ellas, otorgadas a partir de 1 de junio de 2013, se debe consignar el cumplimiento por parte del vendedor o arrendador de la obligación legal de entregar al comprador o arrendatario del certificado de eficiencia energética del edificio o parte del mismo, protocolizando fotocopia testimoniada.
El incumplimiento de esta obligación no determina, como es obvio, la invalidez o ineficacia del negocio de venta o arrendamiento ni faculta al notario a negarse a autorizar el documento. El decreto no impone esta consecuencia que exigiría además una norma con rango de ley. Pero el notario ha de extremar, en estos casos, su obligación de informar de la existencia y necesaria puesta a disposición y exhibición del certificado, haciéndolo de una manera expresa y detallada, de tal forma que cualquier exoneración que el comprador o arrendatario pueda llega a hacer de las obligaciones del vendedor o arrendador sea consecuencia de un consentimiento perfectamente informado.
3º) Excepciones.- No existe obligación de entrega del certificado cuando se trate de naves industriales, de la defensa o agrícolas, de edificios aislados de menos de 50 metros cuadrados útiles o de edificios que se compren para reformas importantes o para su demolición, (art. 2.2), pero sí convendrá hacer en la escritura una mención expresa de la exclusión.
POR ULTIMO LAS ITEs (Inspecciones Técnicas de Edificios)
En cada comunidad autónoma la consejería de Industria debe nombrar inspectores técnicos de edificios ya existentes para comprobar las instalaciones, condiciones, sanidad, mantenimiento, conservación, etc... de los edificios pero no se les exige controlar los certificados de eficiencia energética.
RESUMIENDO LOS NOTARIOS DEBEN INFORMAR PERO NO OBLIGAR DE LA NECESIDAD DE REALIZAR EL CERTIFICADO EN VIVIENDAS EXISTENTES Y LAS ITEs NO ESTAN OBLIGADAS A CONTROLAR LOS CERTIFICADOS.
EN VIVIENDAS NUEVAS ES OBLIGATORIO QUE EL NOTARIO LO EXIJA.
AHORA BIEN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS AL NO ESTAR OBLIGADOS A PASAR POR NOTARIO, NO HAY NADIE QUE LES AVISE DE QUE DEBEN HACER EL CERTIFICADO Y POR TANTO NADIE QUE CONTROLE QUE ESTOS ARRENDAMIENTOS SE HAN HECHO CON CERTIFICADO.
